Правовое регулирование расходов на инфраструктуру в жилищно-земельных комплексах (на основе Постановления Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П “По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой”).
Собственники земельных участков в жилищно-земельных комплексах (например, коттеджных поселках) обязаны нести расходы на содержание общего имущества, даже если у них нет прямого договора с управляющей организацией или они не являются членами кооператива (pp. 2, 6). Эта обязанность обусловлена фактом владения имуществом на территории, объединенной общей инфраструктурой, и возможностью ее использования (p. 6).
Основания для взимания платы
Конституционный Суд РФ и Верховный Суд РФ подтверждают законность взимания платы, даже при отсутствии прямого договора (p. 2).
- Принцип справедливости и баланса интересов: Возложение обязанности по участию в расходах на всех собственников, пользующихся инфраструктурой, обеспечивает поддержание ее в надлежащем состоянии в общих интересах и не противоречит конституционным нормам (p. 7).
- Аналогия закона: Суды могут применять по аналогии нормы Жилищного кодекса РФ, регулирующие отношения по содержанию общего имущества в многоквартирных домах (статьи 153, 158 ЖК РФ) (pp. 1-2).
- Фактическое пользование: Обязанность возникает из факта приобретения права собственности на участок в комплексе с существующей или строящейся инфраструктурой, при условии, что собственник, действуя разумно и осмотрительно, должен был осознавать необходимость участия в расходах (p. 6).
Условия правомерного взимания платежей
Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28 декабря 2021 г. № 55-П определил критерии, при которых взимание платы без договора не нарушает права собственников (p. 1):
- Разумность и обоснованность: Состав и размер платы должны определяться исходя из объективной необходимости услуг для надлежащего содержания общего имущества и не могут явно превышать рыночную стоимость (p. 11). Управляющая организация должна детально объяснить, за что именно и почему берет деньги.
- Гарантии участия в принятии решений: У собственников должна быть реальная возможность участвовать в общих собраниях, на которых принимаются решения о размере и порядке оплаты услуг, а также о выборе управляющей компании (pp. 7, 11).
- Информационная открытость: Управляющая организация обязана быть подотчетной и предоставлять собственникам информацию о своей деятельности и расходах (p. 12).
Судебная практика последних лет подчеркивает, что для взыскания задолженности управляющая организация обязана доказать факт оказания услуг и их необходимость для конкретного собственника.
Вы можете обсудить статью с её автором – Владимиром Сундаковым, частнопрактикующим юристом, имеющим успешный и большим опыт работы по аналогичным спорам.
